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国家发布重要楼市逆转数据2个新规将兑现买房人要会做选择题

发布时间: 2021-11-21 点击数:

  楼市的趋势一直受到人们的关注。这也难怪,房子作为很多家庭的最大宗资产,市场点滴变化可能少则几万,多则几十万、上百万的差距。买房人期望不要买在高点,卖房人也希望别卖在低点,买卖双方的博弈一直存在。

  那么,当下的房价到底是跌了还是涨了呢?这是很多人一直关心的问题。不过,从媒体的报道来看,有说涨的,也有说跌的,这更让大家迷糊,买房人更看不清趋势了。不过,这没有关系,因为国家官方也会发布实时数据,为我们提供决策参考。

  每个月中的时候,国家统计局都会发布上一个月的商品住宅销售价格变动数据。需要注意的是,这不是全国所有城市的房价数据,而是选择了70个典型城市,一二三线都有,地理位置分布在全国各个地方,非常具有代表性,可以说是全国房价趋势变化的一个缩影。1月16日,国家统计局发布了2019年12月份的商品房住宅价格变动情况:

  70个大中城市中,新房价格上涨的城市有50个,二手房价格上涨城市数38个。这是一个什么概念?或者是一个什么水平呢?从两个方面比较就可读出一二来,先看我做的统计表格:

  一是看新房上涨下跌城市数量变化。2019年自开年以来,房价上涨城市数量呈现一个升高过程,但到了7月份以后,房价上涨的城市数量逐步减少,到了11月份,房价上涨城市数量从高峰期的67个降到44个,但从刚刚公布的12月份数据看,出现了6个月以来的首次逆转:新房上涨城市数量比上个月多了6个,达50个。

  二是看二手房上涨下跌城市数量变化。从表中可以看到,二手房上涨城市数量从11月份就开始有回升,12月上涨城市数量同样比上个月多出6个城市。

  这里需要注意的是,在12月份,出现了新房和二手房上涨城市数量均同步增加,虽然个别城市存在网签数据延迟情况,但并不影响整体,说明楼市逆转信号明显,这是我们购房者需要关注的变化。如果这一数据能够持续的话,说明楼市回暖的可能性就大大增加,可能性大吗?笔者认为,还是挺大的,为什么这么说呢?

  原因在于:一是一二线城市大体经历了两年的楼市调整,住房需求有待释放;二是过完年又进入楼市传统的“小阳春”季节,两者叠加,市场回暖的可能性大增。不过,由于各城市基础不一,楼市的冷热也会有差异,加之国家对楼市的调控不会实质性的放松,各地在“一城一策”的作用下,料楼市也不会有太大幅度波动。

  但对于不同的买房人来说,在这样的市场状态下,就应该做出选择。一句话,刚需如果条件具备,还是应早做准备,但对于房产投资者来说,还是要根据城市做出选择,如果有的城市房价涨幅有限,除去高昂的资金成本,未必就能赚到钱。

  除此之外,国家还发布了两个新规即将兑现,影响到数亿人,买房人或者有房贷的人也要做好选择题。

  第一,3月1日-8月31为期半年,进行存量房贷的转签工作。不啰嗦,总结一下,请君对号入座:

  1.除了纯公积金贷款和处于最后一个定价周期的房贷按揭人不用去银行改签外,其他所有浮动利率房贷人都需要按照银行通知去改签房贷合同,央行数据显示,涉及大概有2亿家庭户。在此,说一下最后一个定价周期是啥意思?一般1年就是一个定价周期。如果你的房贷还款已到最后一年了,你就不用改签房贷合同了。

  2.改签时,要求浮动利率水平保持不变,这也打消了很多人关于以前是7折、8折、9折利率房贷人的顾虑,也就是说,你新签订的房贷利率通过加减点转换后,不会比现在高,至于以后的房贷利率变化,需要根据市场利率变化和楼市调控政策来定。

  3.面临两种选择,是选择浮动利率,还是固定利率。我们现在大多数在还的房贷利率方式都是浮动利率,既根据央行确定的利率水平变化来调整,每年1月1日调整一次。而实行LPR利率新规以后,房贷就需要根据市场利率调整,仍然是每年一次。到底选择浮动还是固定,改签时有一次选择机会。按照现在很多业内人士的话说,随着经济发展和国际环境变化,未来整体市场利率趋势应该有下行空间,所以,如果选择浮动利率,可享受到利率水平下降带来的好处。

  第二, 1月20日上线新征信查询功能,假离婚买房人被抑制。随着楼市调控持续,不少城市对购房资格限制严厉,而且非首套房的利率和首付比例差别也挺大,所以一些人通过假离婚获得房票,同时又享受到首套房的福利。然而,第二代征信增加了“夫妻共同借款,个人为法人担保,法人为个人担保”,有房贷记录的人都会呈现在征信上,所以,非首套房的购房者想要钻空子,显然是难了。不过,话说回来,婚姻本来就是神圣的,通过假离婚买房的人,事实上已经在法律上真离婚了,而且现实中也不乏有假戏真做的情况。新征信上线,算是堵上了此前的道德漏洞,有利于家庭和谐。当然,另根据官方解释,二代征信报送功能或将延迟至5月上线,所以,对于买房人来说,还有一段过渡时间。